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老旧小区物业管理难题怎么破?

作者: 责任编辑:张彬 2019-06-17 09:36:47 来源: 正北方网
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警备区小区一角   

老旧小区改造后,通过引入专业的物业公司进行管理,解决了多年来“没人管”“不好管”的问题。然而,近日记者采访了解到,呼和浩特市部分老旧小区引入物业公司后,由于种种原因,出现了收费率低,服务质量无法提升等问题,老旧小区再次陷入物业越管越难的死循环当中。

警备区小区管理有方

记者在采访中了解到,玉泉区警备区小区由于收费率较高,物业服务水平较好。

6月3日,记者来到位于玉泉区石羊桥的警备区小区,只见小区门口安装了门禁和车辆识别系统,非本小区车辆不得进入,在大门口处有保安站岗,监控室、活动室、物业办公室一字排开,井然有序。

记者在小区内看到,该小区内绿化带生长茂密,剪裁得非常有型,路灯为太阳能系统,晚上会自动亮起,墙壁上画着山水壁画,宣传栏写着各类正能量标语,居民楼门前画了不少停车位,车辆按照箭头方向有序停放,小区内还有凉亭、健身器材等,不少老年人带着小孩在楼下绿荫处遛弯,其乐融融。

“该小区最早物业费定为180元一年,收费率一直不错,随后,我们提高了物业服务标准,也征求了居民同意,物业费提高至450元一年,现在基本能达到收支平衡。”内蒙古顺印物业公司负责人于鸿志告诉记者,服务提高了,居民也更满意了,物业公司在此站住了脚,可以为小区环境和物业服务质量提升做进一步的长远规划。

记者注意到,在该小区公告栏上,对物业费收取标准以及尚未缴费的业主,进行了公示,不少业主看到公示后,主动缴费,物业工作人员便用马克笔将公示名单上的姓名划掉。“我们提醒业主在缴纳物业费时,索要印有物业公司抬头的发票,如不能提供,居民可以拒绝缴费。”于鸿志告诉记者,逾期不交纳物业费的居民,物业公司将走法律程序提起诉讼。

元兴花园物业公司入不敷出

同为内蒙古顺印物业公司管理下的老旧小区,与警备区小区一墙之隔的元兴花园,由于物业费收缴率低,物业公司入不敷出,服务标准“降格”。

记者注意到,该小区内安置了门禁,没有传达室,夜间没有保安巡逻,小区内垃圾能保证日产日清,保洁人数较少,只能一周内转圈将所有楼道清扫一遍,不少花草树木已枯死。

记者了解到,该小区属于老旧小区,经过老旧小区改造后,2016年9月引入物业,成为玉泉区第一批样板小区,由于政府补贴,物业公司每年只向每户居民收取120元的卫生费,而从去年4月1日开始补贴取消了,全靠居民缴费维持。

“之前算上政府补贴,这个小区刚刚维持平衡,现在补贴停了,我一年还要倒贴八九万元。”于鸿志告诉记者,小区内462户居民,仍有150多户常年不缴纳卫生费,每年催缴物业费,每户平均需要工作人员上门催收五六趟,出于成本考虑,只好缩减了卫生、安保等人员。

“我曾想把物业费提高到一年180元,同时提高服务标准,入户调查后居民都表示维持现状即可……”于鸿志告诉记者,此前入驻,物业公司被告知享有3年政府补贴,勉强维持收支平衡,不料领了2年补贴后政策就停了,让自己进退两难,目前元兴花园只能维持卫生清洁,很难提供其他的服务。

对此,呼和浩特市小区局局长高翔表示,针对元兴花园的特殊情况,小区局建议让居民成立业主委员会,选出有公信力的居民担任业委会成员,积极参与小区环境管理。五塔北街社区王晓琴主任也告诉记者,社区计划在小区内建一个居民服务站,作为居民的议事站,结合小区的实际情况希望通过小区的党员带动居民,让小区环境越来越好。

艺术厅北街社区:独栋楼难管理

同样为老旧小区,新城区建行宿舍15号楼在改造后实施了准物业管理,通过一个阶段的过渡,该宿舍楼与周边其他小区共同引入物业公司进行管理。然而,新的物业公司进驻后,一些居民却反映称,每月每平方米0.6元的物业费所享受到的服务与此前基本差不多,至于小区安保等其他服务根本无法保障。

5月22日,记者来到新城区建行宿舍15号楼采访。在门房处,记者看到了由艺术厅北街社区、呼和浩特市星宸物业管理有限公司于去年7月11日贴出的《准物业小区入场管理公示》,上面大致写着:为进一步提升和巩固老旧住宅小区改造成果,把由社区管理的准物业管理小区模式逐步转变为市场化、社会化、专业化的物业管理模式,呼和浩特星宸物业管理有限公司正式应邀入驻本小区。

采访中,负责该宿舍楼院内管理工作的张先生向记者介绍道,多年来,小区的保洁和门卫工作一直由他负责,去年新物业公司接手后,他便成了物业公司的员工,每个月领取1500元的工资,负责同样的工作。“现在每月每平方米0.6元的物业费比以前高了0.25元,居民们觉得服务基本和以前一样,便有不少人拒绝交费。”张先生说道。

针对此事,记者随后采访了新城区西街街道艺术厅北街社区党支部书记高利红,据她介绍,为了解决老旧住宅小区物业管理缺失的问题,几年前,新城区实施了准物业管理模式,即以最低的费用来维持小区最基本的运转。从去年开始,新城区开始试点推行物业长效管理,在实施准物业管理的小区引进专业的物业公司进行管理,通过划片管理,呼和浩特星宸物业管理有限公司负责新城区西街街道办事处艺术厅北街、曙光、星火3个社区内老旧小区的物业工作。区里为物业公司定的物业费收费标准为每月每平方米不低于0.6元,由于老旧小区居民一直没有购买物业服务的习惯,因此为了保障物业公司在收费率低的情况下还能正常运行,区里采取了阶梯性补贴的办法。即,第一年每月每平方米补贴0.4元,第二年0.3元,第三年0.2元。“进驻以来,物业公司面临的主要问题是:规模大一些、能封闭、硬件条件好的小区,物业管理相对容易,物业费也好收取;而硬件差、无法封闭的独栋楼管理起来难度较大,物业费也不好收取。”高利红说道。

“为了做好3个社区内老旧小区的管理工作,我们一共配备了60多个人,一个月光工资就得15万左右,而5月份预计物业费只能收到3万元左右,在进行了前期硬件设施投入、且政府补贴只发放了一部分的情况下,公司每个月需要贴钱来维持运转……”采访中,呼和浩特星宸物业管理有限公司一位负责人说道。据他介绍,建行小区23号院能够实行封闭管理,该公司便配备了保安、保洁、客服等工作人员进驻,小区的收费率能达到80%;而一些独栋楼不是没有门房,就是没有院子,公司没法安排保安进驻,只能指派巡岗保安进行巡逻,而收费率往往不足四成。“其实有许多物业服务是看不见的,如楼道门维修、楼顶维修、供热管道维修、清理化粪池等等,接管这些独栋楼以及小区以来,我们做了大量的工作,一部分得到实惠的居民对我们的工作很认可。”针对一些居民提出的服务不到位问题,该负责人这样说道。

引入准物业管理模式

记者了解到,目前首府共有1900多个老旧小区,其中共有800多个引入了准物业管理模式。然而,准物业管理模式作为一个过渡政策,其目的是通过政府补贴引入物业公司,随后逐渐“断奶”,通过居民缴纳物业费,形成花钱购买服务的良性循环,让老旧小区由专业物业公司管理下去。

“目前,准物业管理在新城区、赛罕区取得了初步成效,在玉泉区、回民区等老旧小区遇到了一定挫折,其根源在于部分居民不缴纳物业费,没有形成商品观念,拒绝购买服务。”小区局局长高翔告诉记者,一部分老旧小区曾为三公企业自管单位,居民没有缴纳物业费的习惯,一部分老旧小区居民则习惯于“政府兜底”,享“免费午餐”,这些观念的存在,导致部分老旧小区物业费收缴率低下,物业公司难以开展工作。

“由于收费率低、维护成本大,部分物业公司有撤离之心,对此,政府会一直积极招标,引入新的物业公司,不让老旧小区陷入无人可管的困境。”高翔告诉记者,为了提高收费率,小区局鼓励物业公司提高服务质量,让居民们按月、按季度分次缴纳,降低交费压力。

观念需逐步转变

高翔建议,老旧小区都应该成立业委会,居民齐抓共管,实现业委会自治,在小区内进行信息公示,对拒交物业费的业主形成舆论压力,物业公司也针对部分恶意欠费业主,走司法仲裁程序,提高业主违法成本。

记者了解到,首府正在构建信用体系,未来恶意拖欠物业费的居民将被列入黑名单,影响“丁香分”积分,落户、参军、孩子上学都可能受影响,这一举措的实行,将扭转居民观念,大大减少居民恶意拖欠物业费的现象。

“对于物业公司来说,服务与收费是相辅相成的,服务到位了收费率自然会上升;对于居民来说,享受物业服务的同时也需要缴纳费用,尤其是对于老旧小区的居民来说,需要逐渐形成购买服务的观念。”高利红说,除了上述因素,硬件设施的不断完善也有利于小区物业管理。目前,西街街道办事处正在打造西街物业指挥中心,计划将辖区内所有有物业接管的老旧小区(包括独栋楼)纳入监控范围,提升这些小区的安全系数。而这样的硬件投入,会使物业管理更有效。

对于目前遇到的普遍问题,呼和浩特星宸物业管理有限公司的负责人认为,在现有情况下,物业公司应该在做好物业服务工作的基础上,加强宣传,搞一些互动活动,与居民拉近距离,增进相互了解,逐渐转变居民的观念。 文·摄影/北方新报融媒体首席记者  张学博  记者  郝儒冰

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